Купля-продажа недвижимости, в том числе жилой, происходит путем заключения письменного договора. В установленных законом случаях, а также при наличии соглашения сторон сделка удостоверяется у нотариуса.
Подготовка договора — наиболее ответственный этап купли-продажи жилья, при заключении сделки в нотариальной форме нотариус проводит комплексную экспертизу текста соглашения, но лучше, если проект договора изначально составит нотариус. Однако согласованию и подписанию договора предшествуют устное достижение договоренности между сторонами сделки и проверка объекта купли-продажи на юридическую чистоту.
Покупателю важно убедиться, что продавец является собственником жилья; что он дееспособен; учтены права других лиц на недвижимое имущество; если недвижимость досталась продавцу по наследству, на нее не претендуют другие наследники; отсутствуют обременения (например, ипотека) либо покупателю о них известно и он не возражает против покупки; жилье не является предметом судебного разбирательства и другое.
Для получения и проверки информации необходимо запросить документы у продавца недвижимости, а также сделать запросы в Росреестр, МФЦ, при необходимости заказать архивные выписки о ранее зарегистрированных в квартире лицах и т.д. Помочь собрать необходимые данные и гарантировать их достоверность может нотариус. Кроме того, проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, наличия волеизъявления заявителей, а также полномочий представителей при заключении сделки — исключительная прерогатива нотариусов.
При покупке жилья у застройщика этап проверки объекта также необходим: следует внимательно изучить проектную документацию, проверить статус застройщика (например, не начата ли в отношении него процедура банкротства), изучить картотеку арбитражных дел и проверить сайты судов общей юрисдикции, Федеральной налоговой службы, Федеральной службы судебных приставов. Конечно, найти отзывы в Интернете, социальных сетях и обратиться за юридической консультацией к нотариусу.
Нотариус также поможет составить соответствующий нормам законодательства договор. Существенные условия договора купли-продажи жилья, без которых он будет считаться незаключенным: предмет договора; цена недвижимости; для жилой недвижимости существенным является также условие о лицах, сохраняющих право пользования жильем после оформления сделки.
Есть и другие важные условия, о внесении в текст договора которых следует позаботиться, чтобы в будущем не возникло спорных моментов: сроки и порядок расчетов по сделке, передачи имущества покупателю и другие.
Заключительный этап купли-продажи жилья — регистрация перехода права собственности. При заключении сделки в простой письменной форме оформлением документов занимаются стороны сделки: необходимо подготовить пакет документов, написать заявление о регистрации и обратиться в МФЦ. В случае заключения нотариально удостоверенного договора купли-продажи документы на регистрацию подает сам нотариус и напрямую в Росреестр, срок регистрации права в таком случае составляет 1 день (в некоторых случаях до 3 дней).
Н. Пивоварова, нотариус